很多父母都有一个特别根深蒂固的想法，我这辈子辛辛苦苦攒下一套房子，最后留给孩子，这就是给下一代最实在的一笔财富，这个逻辑过去20年为什么成立？
很简单，因为房价涨得太多了，一套100万买的房子，后来变成了300万、500万，甚至1000万，只要资产本身不停上涨，房子的流动性差，交易麻烦、不能拆着卖、房龄越来越老，这些缺点都没有那么重要了。
因为巨大的涨幅把所有的问题都盖住了，但是今天，如果你还准备拿过去20年的房价涨幅，去规划未来二三十年的财富传承，我觉得这个逻辑已经过时了。
我的判断很明确，未来的普通住宅不可能再复制过去20年那种普遍性的大幅上涨。
所以今天真正值得我们重新思考的问题，不是房子未来会不会跌，而是当大幅升值这件事不再值得期待以后，房子凭什么还是最好的传承资产呢？
假设今年你50岁，手里正好有一套价值500万的投资性房产，自己有地方住，这套房子本来也不是为了改善生活，就是想着以后留给孩子的。
那我们往后看26年，你76岁的时候，这套房子已经又老了26年，今天如果它已经有十几年的房龄，到那个时候已经是三四十年的老房子了。
大家根本不需要听我分析什么房地产周期，你去自己家附近找一套25年、30年的老小区看看就明白了，外立面、管线、电梯、停车、物业、户型、社区环境，包括未来年轻人的居住偏好都在变化。
所以今天一套500万的房子，26年以后还值多少多少钱呢？并不知道。
更重要的是到时候好不好卖也不知道，这才是我觉得房产拿来做长期传承最大的问题。
你牺牲了二三十年的流动性，却换不来二三十年以后价值的决定性，房子本来就是一种流动性很差的资产，500万的房子，今天家里突然需要用50万，你怎么办？
难道卖一间卧室吗？
不可能，要么整套卖掉，要么拿房子抵押，重新借一笔钱出来，而整套卖的时候，什么时候卖得掉，最终成交价多少钱，都不是你能决定的，是当时的市场决定的。
过去大家还愿意承受这种极差的流动性，是因为这个交换很划算，我虽然不能随便动，但是房子一直在涨，可一旦未来大幅上涨，这个前提消失了，这笔交易就需要重新测算了，同样牺牲流动性，那我到底换回来什么呢？
这时候，我们再来看另外一种长期资产，终身寿险保险同样会牺牲流动性，这是保险资产的底层逻辑，你拿500万投进去，不是说明年想用500万随时原封不动拿回来的，尤其是前期退保，现金价值甚至可能明显低于所交保费。
所以如果这笔钱明年后年就需要用，根本不应该这么配置，但如果这500万的任务从今天开始就已经确定了，我自己短期内大概率不用，就是准备二三十年以后留给孩子的，那流动性本来就不是第一优先级。
这时候我真正关心的是，同样把500万锁二三十年，房子和寿险分别给我换回来什么？
我们看这份计划书，一个50岁的女性把500万一次性配置一张增额终身寿，投保以后马上就拥有了700多万的身故保险金，到了76岁，也就是26年以后，加上分红演示的身故保险金已经超过1000万了。
我今天不是想拿这张表告诉大家，500万买保险一定变1000万，我真正想让大家做的是另外一套选择题，如果2026年你留下的是一套价值500万的房子，到了26年以后，这套已经三四十年房龄的老房子能不能值1000万？
你敢按这个数字做传承规划吗？
这就是房产和寿险做传承的时候，我觉得最根本的差别，房子的未来价值要交给26年以后的市场重新定价，寿险至少有一部分未来利益今天已经按照合同规则写下来了，这就是确定性的价值。
而且这两种资产在中间需要用钱的时候差别也非常大，还是500万，如果我留下的是一套房，突然需要50万现金，我不能说把厨房和次卧先卖了，剩下的房子继续涨，但是一张具有现金价值的增额寿险，可以通过减保使用其中的一部分的现金价值。
需要50万就减保50万出来，剩下的继续留在保单里复利增值，所以我觉得这两个资产有一个特别有意思的区别。
房产是整块使用，保单可以按需求使用，房子要么继续拿着，要么整体出售，或者抵押借钱，保单则保留了一定的部分使用能力。
再说真正的传承，房子最终属于遗产，孩子继承的也不是一个孤零零的500万的房子，而是父母留下来的整张资产负债表，房产怎么分，有没有负债，继承人之间怎么处理，这些问题都可能一起出现。
而寿险在受益人安排清楚的情况下，未来给谁，按照什么路径给付，本来就可以提前设计。
所以对于传承来说，我越来越看重三个东西：
1、未来价值更确定。
2、定向给谁更没有悬念。
3、受益人最后拿到的是现金。
这三个东西可能过去没有那么重要，因为过去房子实在涨得太快了，房子每年涨那么多，你当然觉得别的问题都不是问题。
但今天时代变了，过去20年房价上涨掩盖了房地产作为传承工具的缺点，未来20年，当巨大的涨幅消失以后，这些缺点才真正暴露出来。
房龄会越来越老，变现就会越来越依赖市场变化，资产不能切割传承，还需要进入整个遗产体系，而最大的那层收益补偿长期大幅升值，我认为已经不能再作为默认前提了。
所以，如果你今天50岁，已经解决了自住问题，手里还有一套500万的投资性房产，而且你心里已经非常的明确，这套房子以后就是留给孩子的。
我真的建议你别再因为一句房子总归是实物，就理所当然地拿到七八十岁，你应该重新问自己一句，如果这500万从今天开始的唯一任务就是传承，我为什么一定要把它保留成一套房呢？
我为什么不能把一部分未来高度不确定，流动性又很差的房地产资产转换成更加适合长期传承的保险资产呢？
这个问题我觉得未来会有越来越多的家庭认真考虑，因为真正的资产配置从来不是问过去20年什么最赚钱，而是问未来20年，这笔钱究竟要完成什么任务？
如果任务是自己住，那房子就是房子，如果任务是投资，那就比较投资价值，但如果任务从今天开始就已经明确，是二三十年以后尽可能确定的把财富留给下一代，那我们选择资产的标准，就应该全部围绕传承重新排序。
未来价值的确定性重不重要？
最终交付现金还是一套老房子重不重要？
中途真有资金需求，能不能只使用一部分重不重要？
到底留给谁，能不能提前安排，重不重要？
按照这套标准重新比较，我认为终身寿险天然比一套普通闲置的住宅，更像一套专为传承而生的资产。
所以我并不是劝所有人卖房，我只想提醒那些手里真的有投资性房产，而且本来就是准备留给孩子的人，不要再用过去20年的房价替未来20年的孩子做决定。
你真正应该留给孩子的，不一定是今天这套500万的房子，也许更值得做的，是把今天的500万提前变成一种二三十年以后，仍然适合交到孩子手里的财富。
道正网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
- 上一篇：天源国际 3年1.88亿! 成功减重45斤! 詹姆斯等来最强帮手
- 下一篇：没有了
沪深京行情 实时轮播
热点资讯
